前不久,深圳的一宗出让地块火了!火的原因不同于其他城市拍出的天价“地王”,而是因为这宗位于深圳龙华新区、面积三万多平的地块被确认为深圳商品房现售试点项目,该宗地上建筑物、附着物不得预售,只能以现售形式对外销售。

实行了22年的商品房预售许可制度悄然生变。

这一消息传出以后,立刻引起了业内的广泛关注和讨论。有网友表示:太好了,终于不用再凭空想象自己房子的样子了!然而,在中国楼市实施了22年的房屋预售制,真的很快就要saygoodbye
了吗?

4月26日,深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块,该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物,不能提前进行预售,而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。

预售制的“前世今生” 曾助力房地产早期发展

巧合的是,深圳也是最早接触预售制度的城市,选择此时进行现房预售,在很大程度上或许是为了调控楼市。

房屋预售制,俗称卖期房、卖楼花,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。

一位相关部委专家对《第一财经日报》表示,土地招拍挂过程中,在符合相关政策和规划的前提下,对拟出让地块设定一些出让条件是合理的,比如要求配建一定面积的保障房,或者要求部分建筑物不能分割出售,又或者限房价竞地价等。

这一制度最早出现于1953年的香港,首先由霍英东先生提出的“预售楼花”这一概念,并提倡采用分期付款的方式。上个世纪八十年代由香港传入内地,经过不断发展,成为全国普遍采用的一种售楼方式。

从全国范围来看,深圳的试点也带有更多的“先锋”色彩。作为最早实行住宅市场化的城市,深圳对房地产相关制度的探索具有借鉴意义。

现阶段,我国实施的商品房预售制依据于1994年出台的《城市房地产管理法》。目前,在全国范围内,房屋预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。

当国内楼市趋向饱和、成熟时,出于降低门槛、促进房地产开发的预售制度是否也可在不同城市分类调整?这是市场下一步关注的焦点。

在我国房地产发展的初级阶段时,房屋预售制有利于商住宅销售节奏、减轻房企在资金运转方面的压力,从而助力更多有需求的购房者更快实现自己的买房置业梦想。

商品房现售制“胎动”

但随着我国房地产市场的不断发展,房价快速上涨、期房质量存隐患、开发商跑路、房子烂尾等问题的出现,预售制是否应该退出历史舞台变成了社会广泛关注的话题。

试点商品房现售的地块位于深圳市龙华新区民治办事处,该地块同时也是龙华新区今年推出的首宗居住用地,备受瞩目。过去两年,龙华新区地王不断,房价飙涨。

预售制改现房销售 考验房企资金实力

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者,由购房者预先支付定金或房款,在很大程度上降低了房地产开发的门槛。这个制度最早出现在香港,于上世纪80年代末传入深圳,此后在内地陆续开花。

尽管房屋售制度现在段我国房地产市场的发展过程中存在着一定的问题,但现阶段全面推广现房销售却面临着更大的考验。

1994年,内地出台《城市房地产管理法》,正式建立预售许可制度。目前,各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。

国家统计局的一组数据显示,2015年房地产开发企业到位资金12.52万亿元。其中,国内贷款20214亿元,利用外资297亿元,自筹资金49038亿元,其他资金55655亿元。在其他资金中,定金及预收款32520亿元;个人按揭贷款16662亿元。

最早接触到预售制度的深圳,为何此时要进行商品房现售的试点?《第一财经日报》27日致函深圳市规划和国土资源委员会,截至发稿尚未得到回复。

简单分析这些数据可得知,定金、预收款及个人按揭贷款在内的其他资金多发生于楼盘预售后及交房前,属于预售制下的销售回款,而这些资金总额占房企到位资金的近一半。

在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深圳楼市供需失衡,土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛,将资金实力不足的中小开发商挡在门外,遏制对土地的哄抢,抑制土地价格过快上涨。”

由此可见,房企在开发项目的过程中,如果少了预售制这个环节的资金流入,那么房企将面临双重压力,即拿地过程中的资金短缺以及房屋建筑过程中的资金投入。因此,如果现阶段取消预售制,那么对于房企、特别是中小型房企将面临巨大的生存考验。

目前深圳的新增建设用地所剩无几。根据《深圳市土地利用总体规划(2006~2020)》,至2020年,深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以
内。而现在,这个数字已达约940平方公里。近几年,深圳通过“招拍挂”公开出让的居住用地在急剧下降,2013年仅出让3宗居住用地,2014年只有1
宗。

众多业内不看好 现阶段全面推广难度较大

深圳购房需求极其旺盛,这个外来人口占70%的城市,住房自有率只有30%。过去一年,深圳的房价暴涨为全国瞩目,总体涨幅超过60%,部分区域和楼盘房价涨幅逾100%。而每一次地王的出现,都会加剧房价的上涨。

澳门新葡8455最新网站,在深圳试点现房销售取代房屋预售的消息传出之后,很多业内均表示,虽然房屋预售制度存在各种缺陷,但马上在全国范围内推行房屋现售制条件仍不成熟。

开发商资金实力面临大考

知名财经评论家叶檀表示,取消预售制度,房地产市场倒有可能崩盘。一些开发商趁二季度房价反弹,刚喘过一口气,身上还有高成本的房地产信托债务与外币债务,现在取消预售制度,相当于釜底抽薪。

现售制度将极大考验开发商资金实力。受益于预售制度,开发商仅需极少的自有资金,通过占用购房者的资金,实现了“空手套白狼”的经营模式,而且是购房者承担了资金利息。

在中城产联主席陈宝存看来,如果改成现房销售,估计一线房价会暴涨,因为当前楼市核心是供求关系及日趋上涨的土地成本。

国家统计局的数据显示,2015年,房地产开发企业到位资金125203亿元,比上年增长2.6%。其中,国内贷款20214亿元,下降4.8%;利用外资
297亿元,下降53.6%;自筹资金49038亿元,下降2.7%;其他资金55655亿元,增长12.0%。在其他资金中,定金及预收款32520亿
元,增长7.5%;个人按揭贷款16662亿元,增长21.9%。定金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金,占总到位资金的39.3%,自有资金和
国内贷款分别占39.2%、16.1%。

深圳房地产经纪行业协会研究总监徐枫认为,在经济发达地区土地财政所占比例不高,例如深圳,土地收入对政府的影响可忽略不计,但对严重依赖土地财政的城市来说,现房销售制度尚需要一个博弈的过程。

不难看出,房地产项目开发资金的来源主要是自有资金、贷款、预售制度带来的资金,其中,自有资金、预售资金的规模相当,均占总资金的四成左右。《第一财经日报》记者也从开发商处佐证了上述资金来源比例。

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举例来说,如果一个房地产项目的总投资额为50亿元,开发商只需准备20亿元自有资金及10亿元借贷资金,剩余的20亿元来自预售资金。并且,预售资金的利息是由购房者承担。

说得简单点,预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。一旦实行现售制度,开发商将失去这样的资金支持。

“过去房企通过预售方式来回笼资金,补给工程款,但如果改为现售制,这个资金来源渠道将被堵上,开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式凑集资金。”严跃进
对《第一财经日报》记者表示,这意味着开发商的负债将提高,而银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。中小房企因此会被挡在门外,进而一些实力雄厚的
房企更有机会进入此类市场。

现售制度之下,开发商还要承担资金的成本,以及项目囤积的风险。

宋丁表示,当开发商自有资金不充足,过多依赖贷款及其他融资时,对资金尽快回笼的需求就更加迫切。拖得越久,资金成本越高。

一二线城市有可能推广吗

试点之后,现售制度是否可以进一步推广?

现行预售制度造成了一定的低效率竞争。由于门槛被降低,一些没有资金、品牌、技术等实力的小企业,仅凭借一定关系就能获得优质廉价的土地资源,造成行业竞争的无序,出现房企违规挪用资金、期房质量不过关、工程无故延期等问题。

严跃进认为,现售制度能够规避预售制度带来的诸多问题,强化房企的成本管控能力。

在宋丁看来,这只是深圳的个案,全面拉开现房销售大幕的时机还未到。但这一次的试点,有利于对后续的推广、操作规则化等进行逐步探索。

同时,对于严重供不应求的深圳来说,大面积推广现售制度将会带来一定压力。预售制度可以加快市场的供应,一些周转快的开发商,从拿地到预售仅需8~9个月,甚至更短。但现售制度会将拿地到销售的周期拉长到2~4年。

不过,深圳也并不是第一个推出现售制度的城市。早在2012年,山东省就出台过相关规定,从当年9月1日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书;同时,将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。

“大方向来看,一二线热点城市都应该逐渐从预售制度转变为现售制度。因为此类城市的房企在资金承受能力上会更强,且市场供应比较紧缺,不需要通过期房销售的方式来逐渐蓄客。现房销售也使得购房者能够降低购房到入住的时间,规避风险。”严跃进表示。

他说,三四线城市正面临去库存的严峻问题,期房销售萎靡,很多楼盘最终都是以现房的方式进行销售。但三四线城市的房企多为中小房企,资金压力较大,依然还是需要通过期房销售来降低资金成本。

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